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郭德纲别墅违建引别墅花园抢占公共绿地遭质疑

发布时间:2019-06-23 点击数:658
    近期,郭德纲别墅违建被拆事件令公众将目光投向了小区公共绿地的主权捍卫,也使很多人由此联想到别墅花园的“身份”问题———作为开发商“买别墅送花园”的销售策略,别墅业主们其实并未拥有花园的产权,而开发商赠送使用权的花园部分,是否属于公共绿地?有业内人士称,界定比较复杂。虽然当初报建的绿化率可以在开发商的规划方案中查到,但具体操作起来还是很困难,因为业主很难去计算除去花园面积后的小区绿化率。

  既然别墅业主并未拥有花园的产权,那么同一小区内的洋房业主是否有权要求他们开放花园?开发商卖别墅送花园的行为是否伤害了其他业主的利益?本报记者联系新浪乐居进行的网友问卷调查发现,过半被调查者认为别墅业主应该开放花园,供所有其他业主共同使用;半数被调查者认为,开发商卖别墅送花园牺牲了小区其他业主的利益。

  记者调查

  买别墅送花园其实业主没产权

  别墅违建以及别墅花园是近期的一大热门话题。相声演员郭德纲位于亦庄开发区内的瀛海名居小区的别墅违章占用公共绿地,令同一小区内的其他业主晨练及出入时,不得不绕道而行,成为最近社会关注的话题,在众多业主的抗议下,郭德纲最终将违建拆除。

  记者调查发现,如今买别墅送花园已成为开发商的常见销售模式,花园的配套已成为别墅产品的必备要素,所不同的只是所送花园面积的大小。在广州某些区域,别墅配套花园十分豪气,有些别墅产品所赠送的花园甚至超过了别墅本身的面积,如增城某大型楼盘,一幢140多平方米的独幢别墅,所配套的私家花园就有200平方米,大花园的配套成为楼盘的一大卖点。采访中,很多业主均表示,如果不赠送大面积的花园,别墅的吸引力大打折扣,番禺某别墅业主张先生坦言,“买别墅冲的就是有自己的私家花园,不然花那么多钱还不如住洋房了。”

  然而,很多人或许并不清楚,视花园为私产的别墅业主,其实并不拥有花园的产权。满堂红星河湾分店店长袁凯涛指出,广州的别墅花园用地属性一般是不会纳入房产证的,仅仅会在建筑面积和占地面积上显示。“大型开发商在操作时,通常会和买家以通过签订补充协议的方式,出售花园的使用权,例如华南碧桂园、广州碧桂园等大型楼盘目前都是这样操作。”

  广州首层洋房送花园越来越少

  除了买别墅送花园,广州开发商曾兴起过买首层洋房送花园的销售策略。广州市点亮房地产顾问有限公司首席执行官戴晓峰介绍,这一现象在2003年特别集中,当时很多开发商为了能将首层物业卖得贵一些,纷纷推出买洋房送花园的优惠,如广州碧桂园、华南碧桂园、万科四季花城等楼盘都有一楼送花园、二楼送平台的做法。后来业主投诉二楼平台侵占公共面积,在很多楼盘的二楼平台已经不再开放,而首层送花园的情况亦很少见。在郊区,首层多数被设计成车库或架空层,而市区基本为商业裙楼。

  网络调查

  半数网友认为业主应开放花园

  近日,本报针对别墅花园是否应该向其他业主开放等问题,联合新浪乐居进行了一次网络问卷调查,结果发现,过半网友认为别墅业主应向其他业主开放花园。

  首先,有75%的网友表示自己所住的小区,存在着开发商卖楼送花园的情况;对于开发商卖楼送花园的行为,有50%的被调查者表示很反感,认为开发商牺牲了其它业主的利益,但也有37.5%的被调查者对开发商的这种销售策略表示理解。对于别墅花园是否该向其他业主开放的问题,50%的业主支持别墅业主开放花园。

  此外,全部被调查者表示,小区存在业主加建、违建占用公共绿地行为;对于侵占公共绿地的做法,75%的被调查者表示“非常反感”,12 .5%的被调查者表示“理解”。

  网友观点

  政府应规定花园与别墅的比例标准

  网友张先生认为,小区内的绿地和花园是所有业主的共同财产,在购买房子的时候自己已经为这些绿地和花园埋单,但是现在广泛存在的买别墅送花园行为无疑是开发商拿着普通业主的钱在送礼,是让穷人为富人补贴,严重影响到社会公平,应该要求所有别墅业主开放“私人”花园。

  严女士则认为,别墅的花园是别墅本身的一部分,不应该开放成公共用地。因为别墅单价普遍高于洋房和公寓,除了别墅本身的建筑用地成本高于后者外,实际上开发商可能已经加进了花园占用土地的成本,对于这种“送”的行为,政府应该出台相关的指导意见,规定所送花园与别墅实际占用土地的比例关系,这样既不会影响到别墅业主对私家花园的诉求,也不会太过影响到普通洋房和公寓住户的公共绿地花园人均面积。

  专家观点

  别墅业主使用花园交管理费不建议开放

  记者采访了解到,尽管别墅业主不拥有花园的产权,但他们对花园的使用业都与开发商签定了协议。满堂红袁凯涛介绍,目前别墅花园的使用权是业主通过签订补充协议获得的,别墅花园的维护主要由物业管理公司方面进行,例如碧桂园、珊瑚湾畔等小区别墅,物业管理公司都会额外加收0.5元/平方米/月的管理费用,作为花园的维护费用,这个基本在知名楼盘的别墅中已经约定成俗。“由于业主在物管对花园的维护上也是另外付钱的,可以说整个花园的打理和使用都归业主所有,所以并不建议别墅业主向小区全体业主开放花园,而是由别墅业主使用为宜。”

  戴晓峰亦认为,一般来讲,只要花园的使用者不扩大花园面积、侵占人行道,不危害到小区的光缆、水管、安全等配建系统,不额外抢占其他业主的空间,他是可以自由地使用开发商所送的这部分花园。他认为,要是别墅或洋房的业主开放他们的花园并没有实质的意义,花园的使用者支付了物管费,一般就由他们来使用。“就象楼盘的大堂所有业主都可以经过,楼上业主房子漏水,楼下业主可以向楼上业主索赔一样,只要他们家的花园未侵占公共用地,其他业主很难因为法律上这块界定是空白的就把这部分面积剥夺过来。”

  别墅花园是否属于公共绿地?界定比较复杂

  戴晓峰指出,开发商买地建房,划分出房屋面积、道路面积、绿地面积,如果是独立别墅,配上花园送给业主使用是目前约定俗成的做法。“虽然房产证上没有花园部分的面积,但双方签定合约后业主便拥有了使用权。”戴晓峰指出,从法律上讲,别墅花园和洋房一楼所赠送的花园的性质如何界定法律上还是空白,开发商办预售证也只是针对建筑面积,没有专门针对绿地面积,因此也很难界定开发商划给别墅或一楼洋房业主使用的花园是否属于公共绿地,现在对于绿地的划分,还没有明确细致的法规。

  广州维森置业有限公司董事长张维伦表示,别墅花园是否属于公共绿地主要从两个方面看,一方面是如何界定公共绿地的问题,这个在开发商的设计里面有规定,可以看开发商报建时建筑密度和绿化率是如何界定的。另一方面,因为每个楼盘的情况不同,根据报建时建筑密度和绿化率的界定,可以进行判断,如果别墅除去赠送花园的面积,公共绿地的绿化率能达到要求,就不能把别墅花园的部分界定为公共绿地,如果不能达到要求,则是开发商送花园的行为降低了公共绿化率了。但是,虽然当初报建的绿化率可以在开发商的规划方案中查到,但具体操作起来还是很困难,因为业主很难去计算除去花园面积后的小区绿化率。

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